TODO LO QUE HAY QUE SABER ANTES DE PONER UN PISO EN ALQUILER

Con las cifras en la mano, no es atrevido asegurar que vivimos en un país de propietarios: el 84% de los españoles poseen una vivienda, según un estudio de este mismo año hecho por el portal Fotocasa. Una cifra muy superior a la de otros países europeos. Y es que en España quien puede se compra un piso en lugar de alquilarlo y, si bien hace pocos años la tendencia alcista de la compra se estancó, la rápida recuperación indica que la causa derivaba más de las consecuencias de la recesión económica en las familias y del limitado acceso al crédito que ofrecían las entidades bancarias, que de un posible cambio de mentalidad de los compradores.

La mayoría de los pisos en propiedad se destinan a vivienda habitual, concluye el mismo informe. En concreto, el 78% constituyen el domicilio de sus propietarios, un 11% son segundas residencias y el 7% se destina al alquiler. Según Fotocasa, el 4% restante corresponde a viviendas desocupadas. Este porcentaje tan reducido llama especialmente la atención, debido a la alta rentabilidad que supone poner un inmueble en alquiler, sobre todo si el piso está en una gran ciudad como Barcelona o Madrid. No hay más que observar los estudios sobre la materia. Idealista, otro de los portales de referencia en el sector inmobiliario, señala en un informe reciente, que el precio de los pisos en alquiler en España ha aumentado un 24% respecto al mismo periodo del año anterior. El portal aporta más datos y concreta que, durante los meses de verano, el precio medio del metro cuadrado llegó hasta a los 9,4 euros.

La falta de oferta, la clave de la rentabilidad

La principal razón que hace encarecer el precio de los pisos de alquiler es la falta de oferta. Este factor, combinado con una demanda en aumento, hace que los precios suban, especialmente en localidades como Barcelona o Madrid, donde los pisos en alquiler en zonas céntricas o de moda están muy buscados y los arrendatarios han de hacer frente a una competencia muy dura para hacerse con un apartamento. De hecho, son muchos los que se ven obligados a buscar un piso en estas ciudades, ya sea por trabajo o porque se trasladan a estudiar allí durante una larga temporada. Esta situación está provocando graves problemas de vivienda y muchas personas, en especial los más jóvenes, se han visto obligados a abandonar sus barrios de toda la vida para ir a vivir al extrarradio e incluso fuera de las ciudades. Un ejemplo claro de este proceso lo encontramos en Barcelona. Si bien su Ayuntamiento aseguraba hace un año que en la ciudad el 30% de la vivienda estaba destinada al arrendamiento -un porcentaje muy por encima de la media española- lo cierto es que en ningún caso acaba de absorber toda la demanda y los precios en la ciudad condal no paran de crecer y ya rondan los 800 euros de media. Estos importes hacen que los propietarios de pisos vean el hecho de ponerlos en alquiler como una oportunidad de conseguir ingresos económicos de manera fácil.

¿Es mejor un alquiler turístico o un alquiler de larga duración?

“Para el propietario no hay una opción mejor que otra, ya que las dos posibilidades tienen sus pros y sus contras” asegura Lois Avendaño, coordinador de siniestros de ARAG. El aumento del turismo ha tenido una influencia notable en el mercado inmobiliario de alquiler, sobre todo en Madrid y en Barcelona, ya que muchos propietarios se han decantado por destinar su piso al arrendamiento turístico, con o sin licencia. Arrendar por días o semanas les proporciona una rentabilidad mucho más alta que hacerlo por largos periodos de tiempo, pero esta tendencia no ha hecho más que reducir el número de pisos disponibles para alquileres de larga duración, haciendo subir así el precio de mercado de éstos.

Avendaño reconoce que el alquiler turístico es más rentable, pero también puede ocasionar más dolores de cabeza al propietario, que tendrá que contratar personal de limpieza entre una estancia u otra, vigilar el estado del inmueble de manera continua y hacer frente a los posibles problemas que surjan con los vecinos.

¿Puedo destinar mi piso al alquiler social?

En algunas ciudades como Barcelona, sí es posible. Esto sucede gracias a las medidas que el Ayuntamiento de esta ciudad está creando para favorecer el aumento de la oferta de pisos y ofrecer así alternativas más asequibles a los arrendatarios con menos recursos. Y es que uno de los principales retos de la administración es reducir al máximo el número de inmuebles vacíos.       En la mayoría de casos, los propietarios querrían vender sus pisos pero prefieren esperar a que el mercado se recupere del todo para hacerlo. Mientras tanto, tampoco se decantan por poner el piso en alquiler ya que, o bien les preocupa la inseguridad, o bien el inmueble necesita una puesta al día y no quieren asumir los costes de la reforma.

¿Cómo hacer frente a un impago?

El principal miedo de las personas que ponen un piso en alquiler es sufrir un impago. Tener que reclamar las rentas es una tarea a la que nadie quiere hacer frente, pero aun es peor si los impagos no persisten y la única alternativa es reclamar y empezar un procedimiento de desahucio. Desde ARAG, Lois Avendaño, considera que “se trata de una medida extrema que puede ser el inicio de un periodo largo y costoso e incluso puede llegar a afectar al propietario personal y emotivamente”.

Eso sí, Avendaño reconoce que iniciar un proceso de desahucio en los impagos de alquileres es relativamente más fácil y rápido que hacerlo en los casos de hipotecas. “En caso de arrendamiento solo hay que acreditar el impago de la cuota, mientras que en las hipotecas, la ley obliga a los bancos a abrir un proceso de mediación con el cliente así como a intentar pactar una forma alternativa de pago antes de hacer efectivo el procedimiento de desahucio”, asegura.

Por este motivo, las cifras muestran una diferencia considerable entre el número de desahucios que se ejecutan sobre pisos hipotecados y los que se hacen en pisos alquilados. Según la administración de Justicia, un 90% de los desahucios que se realizan en Barcelona son sobre viviendas y locales alquilados. Lo mismo sucede en Madrid, donde el 73% de los desahucios realizados durante el primer trimestre de este año han sido ejecutados como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y solo el 25,5% han sido ejecuciones hipotecarias.

¿Puede negarse el propietario a que el inquilino subarriende parte del piso?

A todas luces sí, asegura Cristina González, abogada de ARAG. “La ley deja claro que el subarrendamiento de habitaciones solo será legal si se hace con el consentimiento del arrendador”, añade González. En estos casos, el propietario debería dejar constancia por escrito, en el contrato de alquiler, quién va a vivir en el inmueble.

Si el propietario no está al caso de la situación de subarrendamiento y  lo descubre posteriormente a la firma del contrato, estaría en el derecho de cancelar el contrato de alquiler pidiendo el abandono del piso.

¿Qué hacer en caso de usurpación de vivienda? 

La ocupación ilegal de una vivienda, ya sea calificada como usurpación o como allanamiento de morada, es uno de los riesgos más claros de mantener un piso desocupado, ya que una vez sucede, no es fácil conseguir que los ocupantes del inmueble salgan. En este sentido, según Cristina González, “es importante diferenciar los conceptos de allanamiento de morada y usurpación de vivienda que, aún y ser parecidos, jurídicamente tienen un significado muy diferente”.

El allanamiento de morada es el delito en el que incurre el particular que, sin habitar en la casa de otro, entra en ella de manera violenta o no con la intención de ocuparla. En cambio, estamos ante un supuesto de usurpación, o lo que es lo mismo, ante lo que comúnmente conocemos como ocupación, cuando se ocupa un inmueble, permaneciendo dentro y en contra de la voluntad de su propietario. A esto último “me estoy refiriendo, concretamente, al caso de los ocupas, que para acceder a un inmueble ajeno emplean violencia en las cosas, reventando por ejemplo una cerradura o rompiendo una ventana para así acceder a la propiedad que ocupan”. Además, es importante,  de cara a entender la diferencia entre uno y otro supuesto lo que se entiende por “morada”, ya que en el caso de allanamiento nos estamos refiriendo al domicilio particular de un propietario, y por lo tanto, se está atentando contra la intimidad.  Sin embargo,  en los supuestos de usurpación u ocupación, nos estamos refiriendo a un inmueble que a pesar de ser también de mi propiedad, no es mi domicilio habitual, sino que es por ejemplo una segunda residencia.

No es una situación fácil, reconoce González, pero remarca que “es importante que el propietario mantenga la calma y acuda a la jurisdicción civil –demostrando que es el titular del inmueble- y no entre en su propiedad, ya que podría ser denunciado a su vez por un delito de coacciones”. A partir de este momento tendrá que ser un juez el que se haga cargo de la situación.

Si tengo un piso en alquiler, ¿Puedo presentarme en él siempre que quiera?

Hay que tener claro que desde el momento de la firma del contrato, el inmueble pasa a ser la residencia de los inquilinos y, por tanto, hay que vigilar mucho en presentarse en él.  El propietario solo debería entrar hasta el piso cuando el inquilino esté de acuerdo, asegura Cristina González, y “nunca entrar en el piso sin permiso, ya que podría estar incurriendo en un delito grave de allanamiento de morada”.

¿Quién debe pagar los gastos de conservación y de mantenimiento del piso, el propietario o el inquilino?

En este caso, es importante diferenciar entre obras de conservación y obras de mantenimiento, ya que en el primer caso, le corresponde el pago al propietario y en el segundo al inquilino. Según Cristina Gonzalez, abogada de ARAG, “la ley lo deja claro: los propietarios deben pagar las reparaciones de conservación de la vivienda para mantener la habitabilidad de la misma, excepto que dichas obras deban realizarse por un mal uso del inquilino, que en este caso le corresponde a él”.

Sin embargo, los gastos de mantenimiento que debe asumir el inquilino son los que se corresponden al desgaste del inmueble por un uso normal del mismo.  El problema surge cuando no podemos diferenciar entre conservación o mantenimiento, por ejemplo, en el caso de las calderas, si estas se estropean por el transcurso de su vida útil, su sustitución o reparación le correspondería al propietario. En cambio, si la reparación consiste en la sustitución de un filtro o un piloto o cualquier otro elemento menor, le corresponde al inquilino.

Por todo ello, se aconseja que en el contrato queden bien claros qué gastos paga cada uno y en caso de duda, habrá que recurrir al sentido común y pactar para evitar la vía judicial.

¿Quién asume los costes de los seguros en caso de alquiler?

“Un piso de alquiler debe tener en vigor los mismos seguros del hogar que un piso en propiedad”, destaca Lois Avendaño. Por una parte, la parte propietaria debería hacerse cargo del pago de la póliza que cubre el continente del piso -su estructura- mientras que los inquilinos han de tenerlo por el contenido. De esta manera, cualquier desperfecto o desastre que pueda ocurrir: incendio, robo… quedaría cubierto por las compañías aseguradoras.

Máxima seguridad, menos riesgos

Para alquilar de manera tranquila, lo mejor es siempre tener contratado un seguro de alquiler que se haga cargo de gestionar y resolver los problemas derivados del arrendamiento de la finca. Según la Asociación para el Fomento del Alquiler, la contratación de este tipo de pólizas se ha duplicado en el último año. Con un seguro, las personas con un piso en propiedad pueden beneficiarse de las rentas de alquilar un piso, sin necesidad de pasar apuros o estar siempre pendientes de lo que pueda ocurrir con el piso. El principal riesgo que se minimiza con la póliza es el de impago. Esto es así principalmente porque antes de firmar el contrato, la misma aseguradora hace un examen del inquilino y sus ingresos y sopesa si el candidato puede hacer frente a la carga que supone el alquiler. Pero si aun así no paga, la empresa se hace cargo de la reclamación de las rentas impagadas o, si es necesario, de tramitar el expediente de desahucio. Además, en el caso de ARAG, por ejemplo, es la compañía la que se hace cargo de la mediación con el inquilino para poder solucionar por la vía pacífica cualquier problema que surja, antes de sin más optar por la vía judicial. Incluso, según Lois Avendaño, coordinador de siniestros de ARAG, “si el inquilino no ha pagado los suministros durante un tiempo, la compañía abona el menor importe de abonar impagos o el coste del cambio de contrato de servicios o nueva alta, hasta un límite de 150 euros”. Eso sí, siempre y cuando se haya tramitado un desahucio o una reclamación de rentas impagadas.

El seguro es sin duda el mejor aval para los propietarios, que también pueden asegurarse las rentas exigiendo garantías adicionales a los inquilinos antes de formalizar el contrato. En muchos casos se opta por pedir un mes más de garantía que se añade a la fianza que el inquilino ha de depositar por ley cuando arrenda una vivienda. Así, el propietario gana un mes de margen para hacer frente a futuros posibles impagos o retrasos en el abono del alquiler.

Como pasa con casi todo, alquilar tiene sus pros y sus contras, pero en términos de rentabilidad es siempre una buena opción, ya que existen mecanismos de sobra para minimizar los riesgos.


Fuente de información: api.cat